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練馬区 K様邸 増改築リフォーム事例(スケルトンリフォーム)

 ●寒さ解消 床の腐食・基礎・断熱の追求
練馬区 リフォーム

施工概要

地名

練馬区田柄1丁目

施工概要

改築
2LDK
敷地面積:65㎡
建築面積
  1階:33㎡
  2階:25㎡
 ご家族
大人2名

築年数

45年

工期

2ヶ月半
建築費1300万円+外構・塀等その他工事  ・設計費用込み(建物診断費用、設計費:平面図・立面図・電気図・パース) 

リフォーム内容
1階のリフォーム
工事範囲:基礎補強、基礎増し打ち、耐圧盤補強、筋交い・金物類(全てやり替え)、梁補強、断熱材(床、壁、天井)、屋根周り新品(軒、破風、樋)、間取り変更など
建材新品交換:外壁防水(外壁材KMEW)・サッシ(シャッター付ペアーガラス)、玄関(断熱ドア)、キッチン・カップボード(クリナップ)、トイレ(TOTO:暖房乾燥便座)、浴室(クリナップ:暖房乾燥機付)、壁(ボード・クロス)、床・建具・玄関収納(パナソニック)、ビルトイン収納、家電収納棚、ニッチ、壁補強(絵画飾り)ほか
+
その他工事
特注家具テーブル(アイカ工業)、外構(境界ブロックよう壁、TOEXフェンス・門扉、ポスト、表札、建物周り砕石、玄関タイル、花台など)

     リフォーム前(H24年5月)

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前年にスケルトンリフォームを行ったOBのお客様からご紹介でした。
平和台と光が丘を結ぶバス通り田柄通りといい、その道沿いから袋地状に建ち並ぶ建物です。
敷地は、袋地の道を出た目の前がバス停、隣はコインパーキング、コンビニといった日当たりが良く便利な立地条件です。
引っ越された当時、辺りは田畑と荒地で、そこに建物がポツンと建っていたそうです。
建物は築45年、一見床も柱もかなり頑張ってきた様子。冬は隙間風がどこからか吹き込み、そして地震が来る度に大きな揺れときしみ音が気になり、いつ何が起こると考えると不安を感じてしまう毎日。二人で住むには手狭ではないけど、1階が6畳(和)と4.5畳DKの真ん中に壁や収納が位置し、遮断されて使いつらいとのこと。1階をLDK続きのワンフロアーに間取り改造して、廊下から洗面室、トイレ、浴室までバリアフリーになるような、リフォームで家を変えられないですかとのご相談。
図面打合せを何度か重ねて、ご予算的にも納まり、仮住まいも確保して準備が整いました。
お客様、体調を崩された時期もあり、半年後の暖かくなってからの着工となりました。
奥様は、家を新しくすることが近年の念願だったようで、たいへんな期待で楽しみにしておられます。
息子様は、お母様にリビングから楽しんでもらう為に、以前から花、野菜つくりで毎日欠かさず庭のお手入れ。だから、庭を中心としたリビングからの目線、家具配置、窓位置は、大きなポイントです。

いよいよ着工して楽しみなのですが、我々にとって解体は工程が読めないドキドキの日々。古い家屋のスケルトン作業(解体)は、想定内の期待外れの状態が現れ『ここに梁があるだろうところになかったり』『梁が途中で継がれていたり(梁の役目を果たしていない)』『筋交があっても固定されていない』とか『あるだろうところの基礎が束であったり』「ん・・・」と作業が止まります。古い建物では、当たり前にこんなことがあります。建物を裸にした時点がとても重要な部位が見えて、基礎、柱、梁の施しがあまかったり腐食していたり。(下の写真)
修繕に半日、多いと数日間、そこだけの箇所で工事を要します。余分に時間がかかり目先の利益優先などに走って、少しでもいい加減なことをすれば、近いか遠い先かに必ずしっぺ返しがきます。引渡し後に問題が生じればもう蓋をした状態、修繕など不可能に近く大損害、築いてきた信頼は飛んで消えます。
重要な部位が欠損していることは、古い建物にはあるということを計画しているお客様側も、認識して臨んでほしいと思います。見えないところなので、想定外と言ってしまえば想定外なのですが、そこを見極めるのが建築業者です。打合せする時は、必ず問いかけてみることです。納得できる返答が返ってくるはずです。そこをスルーしてしまうか押させるかでは、数年しかもたないリフォームになるか、何十年もしっかり持つか決定的になりますから。


解体から施工の様子

練馬区 リフォーム 浴室  練馬区 リフォームCIMG0083.JPG 
立地の風通しの良いのか柱は大きく痛んでいませんでした。しかし、ほとんどの壁に筋交いは入っていませんでした。
地震がくる度に大きく揺れたのではないかと思います

練馬区 リフォーム 床  練馬区 リフォーム 浴室 
さすがに浴室は腐食で土台が全てつぶれています。建物の浴室部分が下がっていました。
練馬区 リフォームIMG_2677.JPG  
基礎は、壁芯からずれています。地震時の損傷でしょう、また新しくひび割れて簡単にばらばらになってしまいまし。
練馬区 リフォーム 新築  練馬区 リフォームCIMG0174.JPG 
使えそうもない物は、どんどん壊し仮補強していきます。基礎が見えた状態で新しく鉄筋を組んで、基礎の底盤を造ります。
ほぼ解体も終わり、少しづつ様子は変わってきます。
  練馬区 リフォーム 外壁 

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元の基礎と土台。右は同じ部分の写真で筋交いを取り付けた状態。この後更に筋交いは金物で固定されます。



練馬区 リフォーム 水廻り

基礎、土台まわりが終わった状態

※技術的なこ 30年以上前の建物は、基礎高がかなり低く(地面から20cmとが)、そこに基礎の耐圧盤を単純に造るのことは、さほど難しいことではないのですが、通風性、メンテナンス性を考えると、高さを確保することが難しくなります。大引き土台の大きさ にもよりますが、それらと給排水のメンテナンスを考えると、どの部屋の床下も点検作業ができるスペースは確保しておかなけ ればなりません。そして、空気の流れを考えて換気が取れれば、増やしたり位置を変えてあげることです。 の建物は、LDKと洗面室に、床下収納を設け、各部屋の床下にもぐれるようにしております。

完成

練馬区 リフォーム 給湯器  練馬区 リフォームIMG_3062.JPG 

練馬区 リフォーム キッチン




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