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「坪単価 + 解体費用 + 諸経費 + 仮住まい + その他?」
「契約後の追加、追加、想定外の諸経費や家財。」


安いと思って進んでいったら、いろいろ追加費用が出てしまった。
キッチンの色を変えたら追加、少しプランを変えたら追加。

◇◆◇◆◇◆  新築の総費用  ◇◆◇◆◇◆


新築もスケルトンリフォーム同様、建物価格の他に家具、カーテン、消費税、仮住まい、引っ越し費用があります。
ご用意できる総金額から、それらを引いて建築費用を算出させます。
100万でも予算が上下すると、プランや建物形状の設計者からのご提案は大きく変わります。
概算で考えて、予測できない費用は質問して下さい。
建物本体の費用以外に、つかみにくい項目として、地盤補強(新築の場合/地盤調査判定)、解体費用、水道ガスなどの道路からの引込み工事などがあります。どれも、発生すると大きな金額になり得る項目です。

 地盤補強:敷地にボーリング機械のような重機を入れ、土地の地盤状態を測定します。
      近隣データからおよそを想定することもできますが、心配な時は先に測定します。調査費5~8万円
      既存建物がある場合は、近隣データから金額を概算計上しておきます。平均(50~100万円)
 解体費用:建物本体のみでなく、塀や物置、土間など解体する箇所をはっきりさせて見積もりに含めます。
      後々、「ついでにここも、あそこも」となれば、当然、追加費用が発生します。平均(150~200万円)
 水道ガス:現在の水道口径が小さかったり、引込経路が別の土地を跨いでいたりすると引込をやり直さなければなりません。
 の引込み 道路から引込みますので、道路掘削など50万円前後~、距離によっては100万円単位の負担が発生します。
      ※アパート計画、多世帯の建物は、水圧の問題で口径変更は考慮しておいて下さい。

一例として>
新築の為にかかる費用を全体で3000万円(100%)と考えて、それぞれにかかる項目、割合としてみました。

 一例) 
   総予算            3000万円     100% 
     
   建物本体           2140万円   70~80%
   追加工事(床暖房他) 本体込み   -万円       0%
   照明         本体込み   -万円       0%       
   外構工事            100万円       3%
   解体工事            150万円       5% 
   引込工事(水道、ガス)      60万円       2% (必要か確認)
   地盤補強             60万円       2% (必要か確認)
   仮住まい             別途万円       ー% (建替えは必要)
   引っ越し(ごみ処分)       別途万円       ー%
   エアコン(全室)         50万円       2%
   家具、カーテン、有線       15万円       1%
   建築確認申請           50万円       2% 
   消費税 8%          210万円       7%
   登記料              25万円       1%


上記にて、地盤補強、水道引込みなどが発生した場合、3000万円を予算とした場合、建物本体に賭けられる費用は2140万円(71%)、床面積40坪程度の建物となります。



 ◇◆◇◆  スケルトンリフォームの総費用  ◇◆◇◆

●まず、スケルトンリフォームとは

車、時計、衣服、かばん等の長年ご愛用のお気に入りの物。また、よみがえらせて使いたい、それをできる限り再現させる作業の方法としてレストアと言う言葉があります。単に表面の塗替えや交換でなく、普段使いができるところまで分解して、清掃して、材が疲労しているものは交換して、そのものを甦らせることです。スケルトンリフォームも同じことですが更に欲張って、耐震性、耐久性、高気密高断熱などの現行の新築住宅の技術を可能なところまで取り入れます。表面的に改装するリフォーム、リノベーションとは全く違うもので、古家の構造、ご要望によってそれぞれ工事方法に違いも出てきたりします。
設計見積もり段階で、古くなったライフライン、腐食した構造体、古い基礎の構造などどう対応するのかなど打合せをしていきます。金額=安全性に繋がりますので、しっかり質問をして工事内容を把握して下さい。

一般的なリフォームとスケルトンリフォームの大きな違いは、可能な限り建物機能を甦生させる目的があります。昔の建物は、隙間風が吹き込み、それが換気にもなって住み心地の良さがありました。現在の建物は、断熱サッシ、断熱材で高気密高断熱でもって省エネ住宅にして、温度変化の少ない環境を建物の造りとしています。ですから、今の材を使ってリフォームするにも部分的な改装では、古家との考え方の違いがあって非合理な建物を造ってしまうことになります。

いわゆるスケルトンリフォームは、建て替えのできない再建築不可能な場所でも、できる限りのことをして機能を甦させられるという取組みで、我々としては、単なる交換工事とは違ってしっかり一線を引いて考えております。


●見積もりや明細の確認、工事の説明をしっかり受けましょう

スケルトンリフォームの見積もりで、ヘイベイ単価(若しくは、坪単価)で○○万円/㎡といった見積もり提示する会社様もあるようにお聞きします。お客様に即答で、計画の目安としてわかりやすいのですが、坪単価でのクロージングは、トラブルの危険性が高いことです。

浴室を例に、全く腐食していなければ一般居室と変わらない工事手間ですが、全体的に腐食していれば全てに手を入れなければなりません。昭和建造の水廻りは、柱が4本とも腐食しているなど普通にありますから、そうなると浴室だけで数日かかってしまいます。その違いを同じ坪単価で見積もりして、金額のシワ寄せをどうするのか、ならまだ良いとして、もっと酷いと工事を手ぬるくしてしまうなど、仕上げをしてしまえば見えないのでわかりません。

車をぶつけてしまい修理をするのに、代金を面積単価で見積もりするところは無いでしょう。
  ※修理代=ぶつけた面積1㎡あたり10万円とか。 
あるとしたら、塗装代が㎡単価とかでしょう。建築の場合、クロスや床貼りは坪(㎡)単価です。

ということで、多方面に及ぶリフォームなどでは、見積もりは明確で、各項目がしっかり明細としてあることを確認して下さい。そして、明細を見ながら疑問をしっかり質問してみて下さい。取付方や作業のし方、それに関しての手間代はどうなのかなど。だんだん自分の家がどう出来て行くのか見えて来ます。


●さて、スケルトンリフォームは、いくらかかる?

ところで、本題の「いったいいくらかかるの?」ですが、即答は本当に難しいのです。
現況の傷み具合、ご要望のプラン、小運搬など無いか?、現況からの大幅変更はないか?(増築など)
まず、現場を見ておよそですが検討は付きます。正確には一度お見積りしてみなければわかりません。

今まで、工事を行った統計を、結果から下のグラフ票で表してみました。
50万/坪




30万/坪




20万/坪
グラフ6.bmp  +屋根防水工事             
Ⅳ +外壁のやり替え           
   +断熱サッシ交換工事        

    +耐震工事            
Ⅲ    +水周り配管やり替え      
      +壁天井内の電気配線やり替え 
       +壁天井の断熱工事     
Ⅱ       +床下のやり替え(白蟻腐食)
         +床下換気断熱工事   
Ⅰ         +壁間仕切り変更   
           +水周りのやり替え 
            +クロスのやり替え

フルスケルトン工事

(30年以上の建物)
土壁などの真壁

 内部スケルトン工事

(10年前後の物)
大壁の建物


外壁のみの工事
内装のみの工事


      5坪  10坪   20坪    40坪
        (工事範囲)


横軸=工事建物の床面積。
縦軸=工事内容によって坪割したもの
前に説明した通り、注文して頂くお客様に対して坪単価では表せませんが、今まで行った工事より、工事内容別で総費用を坪数で割ってみたものをグラフにしてみました。
建物の劣化が軽度のもの。坪20万~(縦)
建物の劣化が激しく、プランの変更内容も大きい。坪50万(縦)
完成内容は、設備機器のメーカーは多少違っても、同等グレードのもので比較しています。

ということで、完成は同等グレードなのに、もともとの建物状態の違いで坪単価の開きは、坪20~坪50万もあります。
それだけ、基礎、構造、断熱についやす内容の開きがあり、劣化の激しい物は、それだけ金額がかかります。


●総額の一例(上記で分かりにくい場合)

弊社でお問い合わせの多い、一つの例ですが、
築30年以上、1階+2階=床面積20坪のスケルトンリフォーム工事例です。

一例) 
   総予算            1600万円     100% 
     
   建物本体(解体、基礎補強含む)1370万円   80~90%
   追加工事(床暖房他) 本体込み   -万円       ー%
   照明         本体込み   -万円       ー%       
   外構工事             50万円       4%
   引込工事              -万円       ー% (必要か確認)
   地盤補強              -万円       ー% (必要か確認)
   小運搬(狭小敷地、進入口)     -万円       ー% (必要か確認)
   仮住まい             別途万円       ー%
   引っ越し             別途万円       ー%
   エアコン(全室)         35万円       2%
   家具、カーテン、有線       10万円       1%
   設計費用             15万円       1% 
   消費税 8%          120万円       7%
   登記料(ローンを使った場合)    -万円       ー%


    その他、プラスになる項目
   
地盤が弱い、基礎の状態が悪い、道幅が狭く小運搬の必要がある、
   現況から大幅なプラン変更をしたい、増築部分がある、


床面積20坪以下の建物の場合、総額は、ほとんど下がりません。
あとは、基礎の状態、水道引込工事(やり替え工事)、小運搬などの工事がどれぐらい出てくるか現地調査によります。
仮住まい引っ越しの費用もしっかり見込んでおいて下さい。





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